日本不动产投资的相关知识及科普
一、买房环节
在日本买房时除了房款外，有6种钱（三税三费）要付。
★ 三税
1、登录税（国税）：
• 房产的产权名义变更时所需的税（登记到客户名下时要交的税）
• 土地评估价格×1.0％、房产评估价格×0.3％
（评估价格是政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）
2、房产取得税（地方税）：
• 购买房产的税（购房后半年左右收取）
• 土地评估价格×1.5％、房产评估价格×3％
（评估价格是政府征税的指导价，与市场交易价格差距很大，约为房屋总价的50%左右）
3、印花税（国税）：
签订购房合同时，合同上贴标准印花及盖核定印章所产生的税金。根据合同中所记载内容来决定印花税的金额。买卖双方各自承担相应的金额。
★ 三费
1、中介费：
房价：
· 200万日元以下：
房产交易价格的5%（不包含消费税）
· 200万-400万日元：
房产交易价格的4%+2万日元（不包含消费税）
· 400万日元以上：
房产交易价格的3%+6万日元（不包含消费税）
2 、产权转移登记手续费：
代办以上所有手续的司法书士人工费，5万-10万日元不等。
3 、5年间地震火灾保险费：
日本的住宅火灾保险不是强制性的，可以任意加入，每5年更新一次。如果你从银行借了房贷的话，那么就有义务加入住宅火灾保险了。加入地震保险的条件是你必须同时加入火灾保险，每5年更新一次合同。70平米的分售公寓的地震保险金额大约是5万日元。
二、持房环节
日本的房屋和土地都是个人私有财产，是永久产权。所以和国内相比会多一个固定资产税。
日本房产每年持有的成本约为房价的1%-2%。具体来说有7种钱（三税四费）要付，这些钱是每年都要付的。
★ 三税
1、固定资产税（国税）：
每年需向日本政府支付的税。
土地评估价格×1.4％、房产评估价格×1.4％
2、都市计划税（地方税）：
每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）。
土地评估价格×0.3％、房产评估价格×0.3％
3、个人所得税：
年租金
• 0.1-195万日元间：5%所得税；
• 195-330万日元间：10%所得税；
• 330-695万日元间：20%所得税。
★ 四费
1、 物业管理费：
在日本每年都要交物业管理费。每套房屋，根据物业公司不同费用也不同，房屋交易时会明确写清。
2、修缮积立金：
按字面理解即可，这个钱就是用来维护修整房屋的。每套房屋，根据物业公司不同费用也不同，房屋交易时会有明确写清。
3、中介房屋代管服务费：
这项适用于购房用于投资的人，如果自住也就不产生了。主要是房产中介公司为客户提供购房后房屋及租金的管理服务，代管理项目包括代收租金，代缴费等。为月租金5.4%(含消费税）。
4、税理士费用：
日本政府要求所有房东主动申报房租等收入，无论多少套房屋，只需要一位税理士办理申告。
★TIPS：其他可能产生的费用：
1、如果空房，需要重新招租，则会收取1个月的房租作为招租的费用
2、租客搬离后需要重新装修、更换墙纸、地板等，金额约10万-20万日元
3、如果房屋室内设备损坏，需要维修，几千至几万日元不等，以实际产生的费用为准
三、卖房环节
投资房产并不只是满足于坐收房租，当行情合适时，也要择机卖出，获得房产增值的利益。而这个阶段和国内一样，也是需要付税和费用的。
具体来说是3种钱（二税一费）。
★ 二税
1、增值税：
• 持有5年内：所得税：30%，居民税：9%
• 持有5年及以上：所得税：15%，居民税：5%
（非居住者不用缴纳居民税，增值部分的计算会由专人来进行。如果房产在卖出时交易房价没有变化，则不产生增值税）
2、源泉税（外国客户）：
源泉税10.21%，第二年正常进行纳税后会全额退还。（源泉税就是对个人收入所收的税。）
★ 一费
中介费：
房产交易价格的3%+6万日元+消费税
四、日本房屋基础知识
一般来说日本的使用面积是指实际房间可得到的面积，没有国内意义上的走道、电梯共摊面积，也不包含阳台和墙壁面积。
日本买卖，出租房都是装修好的房子，没有毛坯房的概念。入住前最低限度墙纸，地板，厨房设备卫浴设备都是装好的。再网上升级可能有地暖，家具等。
1、房型相关
L （Living）：居室
D （Dining）： 餐厅
K （Kitchen）：厨房
MBR （Main Bed Room）： 主卧室
BR （Bed Room）：卧室
SR （Service Room）： 多功能室
UB （Unit Bath）：浴室
WIC （Walk in Closet）： 衣帽间
CL （Closet）收纳空间
SIC （Shoes in Closet）下足入；下駄箱；
SB（Shoes Box）：鞋柜
RF （Roof Floor）： 小阁楼
PS （Pipe Shaft）：配管室
MB （Meter Box）： 水箱/配电箱
2、计算单位
１坪 = 约3.3㎡ （3.30578 ㎡）
１㎡ = 0.3坪 （0.3025 坪）
１畳 = 1.66㎡ （大约值）
3、房屋对应年表
江户：1603年—1867年
明治：1868年—1912年
大正：1912年—1926年
平成：1989年—2019年
4、中日房地产比较
