希腊新政正式落地！黄金签证迈入“执行时代”

2025年11月11日，希腊移民与庇护部于《政府公报》正式颁布部长令214926/2025（ΦΕΚ B'6014/11.11.2025），新政法案重磅登场。

此举意味着——黄金签证新政正式落地实施，希腊投资移民将正式步入“执行时代”。

01.法案背景：黄金签证政策完整呈现

自2023年《5038号法》提出“商改住”“工改住”“文物保护建筑”这三类特殊投资路径后，市场一直翘首以盼官方细则的明确。

直至2025年11月11日，214926号部长令的发布，正式为这三类投资给出了可操作的具体说明，标志着希腊黄金签证的政策体系全面搭建完成。

该法令落地释放出三大关键信号：

1、“商改住”合法路径清晰化：只要商业用房（像商铺、写字楼等）完成用途变更，取得正式建筑许可或备案证明，并提交工程师技术报告，便可申报永久居留许可。

2、“文物保护建筑”定义规范化：只有纳入官方受保护名录的建筑，且该建筑已完成修复或重建工程，并获得注册工程师技术报告确认，才能作为符合投资条件的项目。

3、“工改住”投资路径精准化：需由注册工程师出具技术报告，证明房产用途已依法变更为住宅，同时要额外提供近5年未开展工业活动的证明（如停电记录、税务表等）。

02.法案核心：购房移民细则清晰界定

黄金签证申请的核心要点在于“用途变更合规”，无论是“商改住”还是“工改住”，都需提供相应的合规证明。

首次申请阶段

工程师技术报告必备：

所有用途变更类投资均需提交由注册工程师签署的技术报告，以确认房产用途已依法变更为住宅。

对于工业建筑进行“工改住”投资的情况，报告还需说明过去五年内未开展任何工业活动，可通过停电证明、税务申报表或其他公共机关文件进行核实。

报告必须明确指出：若用途变更在《第5100/2024号法》第64条生效后完成，应自相关许可（例如建筑许可、小规模建设工程批准、档案更新或建筑许可修订）签发之日起确认；即便许可在法案公布前签发，但于2024年4月5日后更新或修订的，同样视为符合条件。

“工改住”类投资要求：

§ 无论原有建筑是改建、加建还是新建，只要最终用途已变更为住宅并取得合法许可，就符合黄金签证投资条件。

§ 该投资路径明确了“形式达标+用途合法”的要求，保障首次申请能够顺利提交。

“文物保护建筑”投资要求：

§ 投资者需提交公证文件，注明该建筑物已被《政府公报》（ΦΕΚ）正式认定为受保护建筑物，并列出相关编号。

§ 投资对象涵盖需修复或重建的受保护建筑，公证文件应明确工程范围及其合法性，确保投资可计入黄金签证申请。

居留许可续签阶段

法案明确，续签的核心在于确保投资房产的住宅用途持续性和合规性：

· 用途真实性声明：投资者需提交声明，确认该不动产未以短期租赁或转租形式参与共享经济，且仍保持住宅用途。

用途持续性要求：投资者需说明房产主要部分仍为住宅用途，且未作为企业总部或分支机构使用。

受保护建筑投资续签要求：

若首次投资为“文物保护建筑”（受保护建筑），首次续签时必须提交注册工程师的技术报告，证明建筑的修复或重建工程已全部完成。

报告需声明投资者已依法取得不动产的全部所有权与占有权，确保续签符合黄金签证要求。

03.政策落地：黄金签证正式“重启”

B'6014/2025的正式施行，为投资路径提供了明确的操作流程和申报要求，进一步完善了流程规范，让投资人能够更加安心、高效地通过合规渠道申报黄金签证。

未来市场将呈现三大趋势：

✅合法改造房产将成为投资的主流，能效高、用途清晰的项目会更具有稀缺性；

✅房产投资的门槛更高但风险更低，不合规的项目会被彻底排除；

✅审批的核心看“住宅真实用途”，投资逻辑由“形式达标”转为“实质合规”。